Rất nhiều hộ cho thuê phòng đang gặp vướng mắc về đóng thuế kinh doanh nhà trọ, đặc biệt khi quy định thuế thay đổi qua từng năm. Nếu không nắm rõ ngưỡng doanh thu và mức thuế phải nộp, chủ trọ rất dễ gặp rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây Phần mềm quản lý bán hàng EasyPOS sẽ phân tích chi tiết những điểm quan trọng mà hộ kinh doanh nhà trọ cần nắm để vận hành đúng luật và hiệu quả hơn.

1. Cho thuê nhà trọ có phải đăng ký kinh doanh không? 

Có.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP, pháp luật chỉ miễn đăng ký kinh doanh cho một số hoạt động mang tính nhỏ lẻ, tự phát như:

• Buôn bán rong (mua – bán dạo không có địa điểm cố định).
• Buôn bán vặt, bán quà vặt.
• Buôn chuyến.
• Các dịch vụ nhỏ lẻ như đánh giày, sửa khóa, sửa xe, trông giữ xe, cắt tóc, chụp ảnh…
• Và một số hoạt động thương mại độc lập nhỏ khác.

Hoạt động cho thuê nhà trọ không thuộc nhóm được miễn đăng ký kinh doanh. Đây được xem là một hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú có phát sinh doanh thu thường xuyên.

2. Các loại thuế hộ kinh doanh nhà trọ cần nộp

Nghĩa vụ thuế phụ thuộc vào mức doanh thu hàng năm của bạn:

2.1. Trường hợp 1: doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm (từ 2026)

• Không phải nộp thuế GTGT (Giá trị gia tăng)
• Không phải nộp thuế TNCN (Thu nhập cá nhân)
• Không phải nộp lệ phí môn bài (bãi bỏ từ 2026)
• Vẫn phải kê khai 2 lần/năm để xác định nghĩa vụ

Ví dụ: Nhà trọ 5-10 phòng cho thuê với giá thấp → tổng doanh thu dưới 200 triệu → được miễn toàn bộ thuế.

2.2. Trường hợp 2: doanh thu trên 200 triệu đồng/năm (từ 2026)

HKD nhà trọ phải nộp hai loại thuế chính:

• Thuế GTGT: 5% × doanh thu
• Thuế TNCN: 5% × doanh thu
• Cộng lại: 10% tổng doanh thu hàng năm

Ví dụ: Doanh thu 600 triệu/năm → Phải nộp thuế: 600 triệu × 10% = 60 triệu đồng/năm.

Lưu ý quan trọng về tính thuế: Thuế 10% này được tính trên doanh thu gộp. Cá nhân, hộ kinh doanh không được trừ các chi phí liên quan đến nhà trọ (như lãi tiền vay, chi phí sửa chữa, bảo trì) khi tính thuế GTGT và TNCN theo phương pháp này .

Cập nhật: Từ năm 2026, lệ phí môn bài bãi bỏ hoàn toàn (trước đây phải đóng từ 300.000 – 1 triệu đồng/năm).

3. Hướng dẫn đóng thuế kinh doanh nhà trọ 2026

Từ 1/1/2026, hộ kinh doanh nhà trọ chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế. EasyPOS sẽ hướng dẫn chi tiết về phương thức nộp, hồ sơ cần thiết và thời gian nộp.

3.1. Phương thức nộp thuế (3 cách)

Hộ kinh doanh nhà trọ có thể nộp thuế online bằng một trong ba cách sau:

3.1.1. Ứng dụng etax mobile

Nếu bạn muốn nộp thuế nhanh gọn bằng điện thoại, eTax Mobile là lựa chọn tối ưu. Ứng dụng tích hợp đầy đủ chức năng kê khai – nộp – tra cứu, phù hợp với chủ trọ thường xuyên bận rộn hoặc không sử dụng máy tính.

• Tải ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại
• Đăng nhập bằng tài khoản cơ quan thuế cấp
• Kê khai và nộp thuế trực tiếp trên ứng dụng
• Tiện lợi nhất: làm được mọi lúc, mọi nơi chỉ cần có điện thoại

3.1.2. Cổng thuế điện tử

Đối với những ai muốn thao tác trên giao diện rộng, dễ quản lý hồ sơ hoặc lưu trữ file trên máy tính, Cổng Thuế điện tử là phương án thuận tiện. Hệ thống hỗ trợ kê khai tờ khai Mẫu 01/TTS theo kỳ tính thuế và nộp thuế trực tiếp.

• Truy cập https://thuedientu.gdt.gov.vn
• Chọn phân hệ “CÁ NHÂN”
• Đăng nhập tài khoản thuế của bạn
• Kê khai tờ khai Mẫu 01/TTS theo kỳ tính thuế
• Nộp thuế thông qua hệ thống

3.1.3. Cổng dịch vụ công quốc gia

Nếu bạn không muốn cài ứng dụng hoặc sử dụng nhiều dịch vụ công cùng lúc, Cổng DVCQG giúp nộp hồ sơ thuế ngay trên nền tảng tập trung, đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử mà mọi công dân đều đang sử dụng.

• Vào https://dichvucong.gov.vn
• Đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử 
• Nộp hồ sơ điện tử (không cần phải tải ứng dụng riêng)
• Hồ sơ sẽ được gửi tới cơ quan thuế

Trường hợp không nộp được điện tử: bạn có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của Chi cục Thuế hoặc gửi qua bưu chính.

3.2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, hộ kinh doanh nhà trọ cần chuẩn bị:

• Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (ghi rõ mã số thuế, doanh thu, tỷ lệ thuế, số thuế phải nộp).
• Phụ lục Mẫu 01-1/BK-TTS liệt kê chi tiết doanh thu trong kỳ (Áp dụng đối với lần khai thuế đầu tiên của hợp đồng).

Ngoài hồ sơ nộp trực tiếp, chủ trọ cần lưu giữ các chứng từ liên quan như hóa đơn doanh thu, sổ ghi thu-chi, hợp đồng cho thuê phòng, giấy chứng thực điểm kinh doanh… để phục vụ kiểm tra khi cần. Thời gian lưu giữ tối thiểu 5 năm.

3.3. Thời hạn nộp hồ sơ & tiền thuế

Để tránh bị phạt chậm nộp, bạn cần nắm rõ thời hạn kê khai theo quy định mới:

• Kê khai theo tháng: chậm nhất ngày 20 tháng sau.
• Kê khai theo quý: chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau.

Thời hạn nộp thuế trùng với thời hạn nộp hồ sơ. Người nộp thuế có thể thanh toán qua chuyển khoản vào tài khoản cơ quan thuế hoặc nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế và cần lưu lại biên lai để đối chiếu khi cần.

4. Không đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà trọ bị phạt bao nhiêu?

Theo Điều 62 Nghị định 122/2021/NĐ-CP về vi phạm đăng ký hộ kinh doanh, mức xử phạt được quy định như sau:

• Mức phạt tiền: Phạt từ 5.000.000 – 10.000.000 đồng đối với cá nhân. Tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 122/2021/NĐ-CP
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.

5. Tạm kết

Trên đây là những chia sẻ từ EasyPOS về đóng thuế kinh doanh nhà trọ, giúp bạn nắm rõ nghĩa vụ và tránh các rủi ro khi vận hành dịch vụ cho thuê phòng. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ đảm bảo an toàn pháp lý mà còn giúp hoạt động kinh doanh ổn định, minh bạch hơn. Hy vọng bài viết đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích để chủ động trong quá trình kê khai và nộp thuế!