Kê khai thuế cho thuê tài sản mới nhất: Hồ sơ, cách kê khai và thời hạn nộp

Nếu đang có nguồn thu từ hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc tài sản khác, bạn cần nắm rõ quy định về kê khai thuế cho thuê tài sản để tránh sai sót và phát sinh xử phạt. Cùng Phần mềm quản lý bán hàng EasyPOS tìm hiểu đối tượng phải kê khai, hồ sơ cần chuẩn bị và các mốc thời gian quan trọng theo quy định mới nhất. 

1. Cho thuê tài sản là gì? Doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế

Cho thuê tài sản là hoạt động phát sinh doanh thu của cá nhân hoặc hộ kinh doanh từ việc cho thuê các loại tài sản theo quy định của pháp luật về thuế. Các hình thức phổ biến gồm:

• Cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi.
• Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm người điều khiển.
• Cho thuê các tài sản khác không đi kèm dịch vụ.

Cần phân biệt hoạt động cho thuê tài sản với dịch vụ lưu trú, bởi hai loại hình này áp dụng chính sách thuế khác nhau. Dịch vụ lưu trú không được xem là cho thuê tài sản, bao gồm việc cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; chỗ ở dài hạn cho sinh viên, công nhân (không phải căn hộ); hoặc cơ sở lưu trú có kèm dịch vụ ăn uống, giải trí và các tiện ích khác.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP, từ năm 2026:

• Cá nhân và hộ kinh doanh có doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản không quá 1 tỷ đồng/năm thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. 
• Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên thì kê khai và nộp thuế theo quy định hiện hành.

2. Đối tượng thực hiện kê khai thuế cho thuê tài sản

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, chủ thể thực hiện kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định dựa trên nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, gồm các trường hợp sau:

• Cá nhân trực tiếp kê khai: Cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê tài sản tự kê khai và nộp thuế nếu hợp đồng quy định bên cho thuê là người thực hiện nghĩa vụ thuế.
• Tổ chức khai, nộp thuế thay: Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người khai, nộp thuế thay thì tổ chức sẽ thực hiện thủ tục kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định.
• Cá nhân thuê của cá nhân: Nếu bên thuê cũng là cá nhân, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện kê khai và nộp thuế, không áp dụng hình thức khai thay.

3. Cách tính thuế cho thuê tài sản

Căn cứ quy định hiện hành, số thuế phải nộp đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu × 5%

Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu − 1 tỷ đồng) × 5%

Lưu ý về doanh thu tính thuế TNCN:

• Đối với hợp đồng thanh toán theo từng kỳ, doanh thu tính thuế là khoản tiền thuê thực tế mà bên cho thuê nhận được theo từng kỳ theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nếu bên thuê thanh toán trước tiền thuê cho nhiều năm, doanh thu tính thuế có thể được phân bổ tương ứng với từng năm đã trả trước hoặc xác định theo toàn bộ khoản tiền nhận một lần.

4. Hồ sơ và thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản 

4.1. Hồ sơ

Theo Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC, người nộp thuế cần sử dụng mẫu tờ khai phù hợp với từng loại tài sản và đối tượng kê khai, cụ thể:

• Cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện kê khai theo Mẫu số 01/BĐS.
• Tổ chức, doanh nghiệp khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản sử dụng Mẫu số 01/TCKT, đồng thời kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản (Mẫu số 02/BKKTBĐS) ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC.
• Cá nhân cho thuê tài sản không phải bất động sản thực hiện kê khai bằng Mẫu số 01/CNKD.

4.2. Thời hạn nộp

Theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân, hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn một trong hai phương thức kê khai sau:

Khai thuế 02 lần trong năm

• Hồ sơ khai thuế lần thứ nhất nộp chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế.
• Hồ sơ khai thuế lần thứ hai nộp chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch liền kề sau năm tính thuế.

Khai thuế 01 lần theo năm

• Hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm phát sinh nghĩa vụ thuế.

Đối với trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê thực hiện khai, nộp thuế thay, tổ chức sẽ kê khai và nộp thuế theo từng kỳ thanh toán tiền thuê ghi trong hợp đồng.

Trong khi đó, nếu bên thuê là cá nhân, người cho thuê phải trực tiếp kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế theo quy định.

5. Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online

Dưới đây là hướng dẫn cá nhân kê khai thuế cho thuê bất động sản trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công:

Bước 1: Đăng nhập Cổng Dịch vụ công

Truy cập Cổng Dịch vụ công, nhấn “Đăng nhập”, lựa chọn hình thức đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử (VNeID) và chọn đối tượng “Cá nhân”.

Bước 2: Xác thực thông tin đăng nhập

Nhập số CCCD và mật khẩu tài khoản VNeID, sau đó nhấn “Đăng nhập”. Hệ thống sẽ gửi mã OTP đến số điện thoại đã đăng ký, người dùng nhập mã OTP và Passcode để hoàn tất quá trình xác thực.

Bước 3: Tra cứu thủ tục kê khai

Tại mục “Thủ tục hành chính”, nhập mã 01/BĐS vào ô tìm kiếm tờ khai, sau đó nhấn “Tìm kiếm” để hiển thị thủ tục tương ứng.

Bước 4: Lựa chọn tờ khai

Chọn đúng loại tờ khai phù hợp với trường hợp của mình, sau đó nhấn biểu tượng Nộp hồ sơ để bắt đầu kê khai trực tuyến.

Bước 5: Chọn địa điểm và cơ quan thuế quản lý

Lựa chọn địa điểm phát sinh hoạt động cho thuê (có thể chọn một hoặc nhiều địa điểm) và xác định cơ quan thuế quản lý tương ứng. Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cần chọn đúng cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê.

Bước 6: Hoàn thiện hồ sơ và gửi tờ khai

Điền đầy đủ các thông tin theo yêu cầu như thông tin bên thuê, địa chỉ tài sản, giá cho thuê, kỳ thanh toán… Đồng thời đính kèm hợp đồng thuê (đối với lần kê khai đầu tiên hoặc khi có thay đổi, bổ sung hợp đồng). Sau khi kiểm tra lại doanh thu và số thuế phải nộp, thực hiện xác thực để gửi hồ sơ đến cơ quan thuế.

Tạm kết

Các quy định về kê khai thuế cho thuê tài sản đã có nhiều điểm thay đổi, vì vậy cá nhân và hộ kinh doanh cần chủ động cập nhật để áp dụng đúng trong từng trường hợp. Hy vọng bài viết từ EasyPOS đã cung cấp đầy đủ thông tin hữu ích, giúp bạn thực hiện thủ tục kê khai một cách đơn giản, chính xác và đúng thời hạn.